マンション・ユニオンでは建築士事務所を主宰する専門家集団が、調査・診断、大規模修繕設計・監理、長期修繕計画の策定など総合的 コンサルティングを行います。

業務内容
管理組合に向けた主要業務

マンション・ユニオンでは、幅広く管理組合運営をサポートする業務を担っております。

【調査診断】

劣化情報を調査し、維持保全についての助言と改修・修繕設計や 長期修繕設計計画の基礎資料とします。

【改修・修繕設計】

調査診断に基づき、建物各部の改修項目・工法・性能・使用材料等について
詳細な設計図・仕様書を作成します。

【工事費の設計見積】

設計図に基づき、各部の数量を精算、工事費を算定し、業者見積もりの基準となります。

【工事事業者選定補助】

公明正大に優良業者を適せつな価格で選定できるよう、管理組合を補助・支援いたします。

【工事監理】

設計図に従い適切な工事が行われるよう管理組合の立場で、工事業者を指導・監理します。

【長期修繕計画】

今後20年以上の間に必要な修繕工事を計画し、必要な工事費と修繕資金計画を策定します。

【コンサルティング】

管理組合運営、管理規約改定、修繕積立金徴収計画、総合整備計画、環境改善、グレードアップ等
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マンションのコンサルタント

■今日のマンション事情

今日マンション居住者には、かっての資産運用や一戸建までの「仮住まい」という意識が少なくなり、永住指向が強くなると共に、維持保全としてのマンション管理への関心が高まっております。同時に区分所有者(居住者)の意識も向上し、業界に対する要求も高まっております。
 一方で、最も身近な存在の管理会社や工事業者には、区分所有者の要望に十分応えられなかったり、場合によっては不信感を抱かれる業者も少なくありません。さらに経済不況により仕事を求め多くの業者がマンション改修業界へ算入しており、玉石混交状態と言えます。
 このような業界の中で、素人集団である「管理組合」がマンションを良好に維持保全して行くには、真に「管理組合」の立場に立つ専門家の適切な助言が必要となっております。先に成立した「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」はその様な事情も背景になっており、いかにその様な専門家が少ないかを物語っております。

 

■マンション維持保全の特殊性

マンション(分譲区分所有集合住宅)の維持保全には一般の建物とは異なる特殊性があります。建物の施工方法や材料は、現在と過去ではかなり異なり、経年数が高くなるとその差異が大きくなります。又、改修補修工法はほとんどが特殊な技術で、新築工事だけ行っている技術者には無理がありますが、過去の新築時技術も知っている必要があります。
 さらにマンションの維持保全に適切に対応するには、建築専門技術以外にソフト面での知識が重要となります。区分所有法はもとより、先に成立したマンション管理法、管理規約や関連する民法等、幅の広い知識と経験を必要とします。

 

■設計事務所の役割

本来、設計事務所は工事施工を行いません。工事施工は工事業者が行い、その工事業者が行う工事内容を規定(仕様設計)し、施工業者決定に際して見積書チェック等で管理組合に助言(業者選定補助)し、工事中は現場で施工内容のチェック等(工事監理)を行います。このように設計と工事を別々に行う方法を「設計監理方式」といい、大企業・官公庁ではこの方式が原則です。
 これに対して「設計施工方式」は、施工業者が設計を含め全てを行う方式です。施工業者とよほどの信頼関係があるか、発注者側に専門家がいない限り、危険が伴います。従って、通常管理組合が工事発注する場合は少額工事を除いて、あまり適切な方式とはいえません。
 設計監理と工事施工を分ける「設計監理方式」が管理組合の一般組合員が納得できる適切な方式といえます。

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業務内容

調査・診断

・改修の方向や長期計画などの基礎資料作成
・正確な劣化状況の把握と総合的な視点に立って評価
・目視による1日診断から、調査目的に合わせた精密診断の実施
・耐震診断
・居住者等の動向・意向を含めた総合的な診断

改修・修繕設計

・修繕部位の順位(重要度)選定
・実態にあった適正な修繕仕様の組み立て
・予算書作成
・施工会社選定協力・補佐
・ネゴシエーション
・工事の確認・指示・指導・検査

長期計画

・長期修繕計画(25年)の策定および見直し
・住環境保全計画の策定
・マンションマスタープラン(短・中・長期)の策定

マンション

コミュニティの育成

・長寿社会を視野に入れたコミュニティの育成
・管理組合等一般向けセミナーの開催
・長寿社会に対応した住環境の育成・コンサルティング
・管理運営コンサルティング

次世代を担う

専門家の育成

・専門家育成技術セミナーの開催
・現場教育研修、見学会等の開催
・コミュニティアーキテクトの育成

その他

・マンション改修、瑕疵等の相談受付および相談会の開催
・維持管理相談の受付および相談会の開催
・緊急時等のボランティアへの積極的な参加
・印刷物の刊行
・調査研究活動および技術開発
・関連諸団体との交流、連携、情報の交換
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業務外の主な社会的活動

講演会・セミナー等

マンション管理センター、住宅金融支援機構、日本建築家協会、東京建築士会 等

相談会

東京都・都内各区・神奈川県・横浜市等のまちづくり関係団体、
日本住宅管理組合協議会等の居住者団体 他

研究・勉強会

日本建築家協会メンテナンス部会、マンション学会、マンションリフォーム技術協会 等

執筆

新マンション百科、集合住宅実践仕様書、被災した集合住宅、マンション再生マニュアル、
マンション設備の改修、管理組合のためのマンション大百科、
既存マンションのグレードアップ手法(建築技術)、マンション改装読本
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